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热点城市个人住房贷款缘何持续大幅增加?需要警惕高杠杆风险

来源:经济参考报浏览数:7

个人住房贷款


  据中国指数研究院数据,2016年8月,全国100个城市(新建)住宅平均价格环比上涨2.17%,涨幅较上月扩大0.54个百分点。其中,十大城市主城区二手住宅平均价格上涨1.34%,涨幅较上月扩大0.64个百分点。

  今年以来,我国热点城市房价短期内大幅上涨,市场高温持续不退,并非全无理性。全球范围内过于宽松的货币政策环境,导致金融市场长期利率中枢持续下移,为包括住宅在内的资产价格提供了强劲增长动力。相对独特的区域经济政治中心位置和较为完善的人文社会基础设施禀赋,使得我国热点城市普遍具有吸引外来人口的潜在能力,也为市场投资投机性力量创造了炒作的基础。即使在热点城市重新启动限购、限贷政策后,地价房价上涨并未止步,新房成交量创出历史新高,市场热情依旧高涨。

  在上半年个人购房贷款增速大幅超过各项贷款16.6个百分点的基础上,7月新增人民币贷款几乎全部为个人购房贷款。当前我国热点城市房地产市场热情依旧高涨,地价涨幅纪录频被刷新,新房交易量连创历史新高,上海离婚买房人士激增,北京也在上演“抢房”,这集中反映出家庭加杠杆的热情空前,需要引起高度警惕。

  房价短期内大幅上涨背后的非理性加杠杆,需要引起高度警惕。目前,我国房地产开发企业平均资产负债率接近80%,负债规模仍呈上升态势。据WIND统计,2015年5月至2016年8月的16个月里,债市为房地产企业提供的资金已超过1.2万亿元。家庭加杠杆的热情空前,2016年前7个月新增房贷2.8万亿元,约为2009年全年新增额的两倍。

  当前社会资金向热点城市房地产业的过度集中,表内贷款和表外各路融资对房地产开发企业争夺“地王”项目的资金支持,以及部分家庭在房价高位集中加杠杆,可能正形成预期自我实现的循环。热点城市房价的任何明显波动,要么以金融机构资产质量显著恶化为代价,要么需要更大规模资金投放来维持高杠杆率水平,导致宏观政策可能陷入“进退失据”的境地,明显增加了经济金融运行的实质性风险。

  虽然我国个人购房贷款不良率远低于其他类型信贷资产,是金融机构持有的优质金融资产。但在住房抵押贷款发放过程中,基层银行往往会过度依赖住房抵押给予贷款的安全边际,忽视了对借款人收入真实性的核实和可持续性的分析。在借款人收入状况核实的实务操作中,受银行委托的第三方机构大多通过电话完成形式上的核查,不排除存在部分贷款家庭在房价高位超越自身经济实力加杠杆,若房价出现明显波动,有可能触发一定面积“负资产”的风险,值得高度关注。


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  近日,除了宁波银行以外的17家A股上市银行相继发布2016年年中业绩报告。报告期内,17家上市银行新增个人住房按揭贷款19941.48亿元,个人住房按揭贷款余额达到135103.18亿元,较2015年初增长了17.32%。

  大力发展个人住房贷款业务似乎已成为商业银行的共识。

  在当前经济下行压力加大,不良贷款继续上升的势头下,商业银行普遍呈现出对低风险业务的偏好。大部分上市银行都瞄准了稳定、安全的个人住房按揭业务。部分上市银行则由于历史原因或自身战略更倾向于对公贷款业务或信用卡等零售金融业务。上市银行的战略选择由此呈现出了一定程度的分化。

  猛增

  17家上市银行发布的年中业绩报告显示,在存量方面,建设银行仍以31816.77亿元的巨大体量占据个人住房按揭贷款余额的榜首。工商银行、农业银行、中国银行次之,分别为28615.59亿元、22380.52亿元、21426.63亿元。五大行总计111116.62亿元。股份制商业银行方面,招商银行位居榜首,其个人住房按揭贷款余额为6069.45亿元,规模略逊于交通银行的6877.11亿元,兴业银行、浦发银行和光大银行分别以3922.07亿元、3379.51亿元和2318.6亿元紧随其后。17家公布半年业绩报告的上市银行中,南京银行和贵阳银行的个人住房按揭贷款余额最低,分别为305.74亿元与60.16亿元。

  增量方面,除交通银行以外的四大国有银行仍然领跑全行业。建设银行以4077.82亿元独占鳌头。工商银行、农业银行与中国银行的增量亦保持在3000亿元以上。股份制商业银行中,招商银行是唯一一家增量超过千亿元的银行,达到了1157亿元,远远超过了交通银行833.54亿元的增量。同时,兴业银行、民生银行、浦发银行和中信银行的增量也都在700亿元以上。贵阳银行、平安银行、华夏银行与南京银行的增量垫底,分别为6.45亿元、36.48亿元、40.32亿元和84.92亿元。

  各家银行在增速方面的表现与在存量和增量方面较为不同。民生银行的增量虽然仅有805.14亿元,但相较于2016年初却暴增了70%。中报显示,该行住房贷款占全部个人贷款的比重从年初的15.7%上升到了24.28%。股份制商业银行的平均增速要远高于五大行。其中,中信银行增速为48.7%;南京银行尽管只有84.92亿元的增量,但增速却达到了38.46%;兴业银行以31.47%的增速紧随南京银行。浦发银行、招商银行、光大银行均实现了20%以上的增速。五大行中,中国银行增速最高,为16.65%,工商银行最低,为13.53%。17家公布数据的上市银行中,华夏银行与平安银行增速垫底,分别仅为3.62%与7.94%。

  除华夏银行外,各家银行在住房贷款上的增量与增速均远远超过往年。2015年上半年,五大行的增速保持在10%左右,分别为10.60%(农业银行)、9.89%(中国银行)、9.61%(建设银行)、9.09%(工商银行)和7.06%(交通银行);而到了2016年,这一幅度则上升到了15%。股份制商业银行方面,2015年,民生银行、招商银行与兴业银行的增速分别为27.31%、24.15%和14.21%。招商银行与兴业银行表现平稳,而民生银行则同比有大幅度上升。此外,中信银行的增速也从2015年的3.07%蹿升至2016年48.7%;华夏银行则从2015年的2.52%小幅增加至3.62%。