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为什么有的银行办理房产抵押贷款时要办理最高额抵押?

来源:应急贷作者:高飞网址:http://www.shanghaidaikuanzhongxin.com/浏览数:12

  我们用房产作为抵押物,向银行办理房产抵押消费贷款时,银行要求签订最高额抵押贷款合同,这是为什么呢?最高额抵押对抵押人有没有什么危害呢?我们带着这些问题,来详细了解一下最高额抵押。

  所谓最高额抵押,是指抵押人与抵押权人协议,在最高债权限额内,以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。最高额抵押的抵押人和债务人可以不是同一人。

  最高额抵押指为担保债务的履行,债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿的情形。即最高额抵押所担保的未来债权是不特定的,将来的债权是否发生、债权类型是什么、债权额是多少均是不确定的。因此,其所担保的债权必须都是同一性质的债务。

  设定最高额抵押时,双方要明确规定债权发生的原因。根据《担保法》第六十条的规定“借款合同可以附最高额抵押合同。债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同,可以附最高额抵押合同。”因此,只有借款合同和就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同可以附最高额抵押合同。而且在双方还应当在合同中约定担保债权是否仅限于借款的债务还是商品交易发生的债务,特别是担保商品交易发生的债权的,应当明确规定就何种商品进行连续交易发生的债权额进行担保。否则,应推定双方同意就各种商品交易进行连续交易发生的债权进行担保。

  最高额抵押的法律特征

  首先,最高额抵押是限额抵押。设定抵押时,抵押人与抵押权人协议约定抵押财产担保的最高债权限额,无论将来实际发生的债权如何增减变动,抵押权人只能在最高债权额范围内对抵押财产享有优先受偿权。实际发生的债权超过最高限额的,以抵押权设定时约定的最高债权额为限优先受偿;不及最高限额的,以实际发生的债权额为限优先受偿。

  其次,最高额抵押是为将来发生的债权提供担保。最高额抵押权设定时,不以主债权的存在为前提,是典型的担保将来债权的抵押权。这里的“将来债权”,是指设定抵押时尚未发生,在抵押期间将要发生的债权。

再次,最高额抵押所担保的最高债权额是确定的,但实际发生额不确定。设定最高额抵押权时,债权尚未发生,为担保将来债权的履行,抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额,在此额度内对债权担保。

  最高额抵押是随着商品经济发展而产生的一项重要的抵押担保制度,一些国家民法和我国台湾地区的“民法”对此都做了规定。我国担保法适应社会主义市场经济发展的需要,也确立了这一制度。最高额抵押与一般抵押相比具有一定的优越性。例如,甲向乙连续多次借款,如果采用一般财产抵押的办法,那么每次借款都要设定一个抵押担保,签订一次抵押合同,进行一次抵押登记,手续十分繁琐;而在借款之前设定一个最高额抵押,无论将来债权发生几次,只要签订一个抵押合同、做一次抵押登记就可以了,这样做既省时、省力、省钱,还可以加速资金的融通,促进经济发展。